土地增值税计算公式及举例

文章正文

一、房地产开发企业土地增值税筹划

　　主讲人胡莉莉为团队成员讲解第一个专题——“房地产开发企业土地增值税筹划”。主讲人将房地产开发企业土地增值税税务管理的主要内容分为三部分：“土地增值税的税收基本要素”、“土地增值税的日常管理”和“房地产开发企业土地增值税的清算”。

1.土地增值税概念及计算

　　土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的税款。其中增值额即纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

　　房地产开发企业自行开发房地产转让可以扣除的项目为以下5项：

　　(1)取得土地使用权所支付的金额;

　　(2)开发土地的成本(土地征用及拆迁补偿款、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用)

　　(3)房地产开发费用;

　　(4)与转让房地产有关的税金;

　　(5)财政部规定的其他扣除项目。

　　土地增值税计算方式为“应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数”，其中土地增值税的税率采用的是超率累进，也是目前国内唯一使用超率累进税率的税种，土地增值税税率在30%-60%之间，需要先行计算增值率来判定税率在哪一档。而增值率计算方式为“增值率=增值额/扣除项目金额”。

　　在培训活动上，主讲人以案例对土地增值税的计算作了详细讲解。

　　例如某房地产开发企业项目总收入6亿元(不含增值税收入)，其中土地使用权成本3亿元，开发成本8000万，开发费用5000万(为便于计算，转让房地产环节的城建税、教育费附加暂忽略)。

　　那么该开发企业的扣除项目金额为“3+0.8+0.5+(3+0.8)×20%=5.06”亿元，增值额为“6-3-0.8-0.5-0.76=0.94”亿元，增值率为“0.94/5.06×100%=18.57%”，按照超率累进税率，该房地产开发企业增值率未超过50%，税率则为30%，速算扣除系数为0%，那么该房地产开发企业应缴税款为“0.94×30%-5.06×0%”，即2820万元。

2.土地增值税项目管理与清算

　　除了如何计算土地增值税，主讲人还详细介绍了土地增值税项目管理系统，将土地增值税的日常管理划分为以下流程：取得土地;立项规划;施工;销售(预售);竣工;取得房地权属;其他项目管理，税务的管理需要每一步的详细规划，才能最大限度地避免错误和风险。

　　在“房地产开发企业土地增值税的清算”部分，主讲人详细介绍了土地增值税的预缴和清算流程，在税务管理流程中，房地产开发企业土地增值税清算分为应进行清算(纳税人主动清算)和税务部门可要求纳税人进行清算两种方式。

　　(一)项目完成符合以下条件应进行清算(纳税人主动清算)

　　(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

　　(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

　　(3)直接转让土地使用权的;

　　(4)申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

　　应进行清算的纳税人应当在满足条件之日起90日内向主管税务机关办理清算申报手续。

　　(二)项目完成符合以下条件税务机关可要求纳税人进行清算

　　(1)已竣工验收(备案)的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例(简称“销售比例”)在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

　　(2)取得清算项目最后一份销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

　　(3)主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失的。

　　税务机关可要求纳税人进行清算的，对确定需要进行清算的项目，及时下达清算通知。对销售比例达到85%且满三年或者虽未满三年但销售比例达到95%的项目，主管税务机关原则上应在符合条件之日起60日内下达清算通知，纳税人应在收到清算通知之日起90日内办理清算申报手续。

　　土地增值税清算实行预缴+多退少补，根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第八条规定，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

二、企业税务风险管控

　　第二个培训专题为“企业税务风险管控”，由主讲人孙洁上台讲解，主讲人同样也将专题分为三个部分：“税务风险的基本定义”、“企业产生税务风险的种类”和“税务风险的管控”。

1.税务风险概念和产生原因

　　税务风险主要指两方面的情况：一方面企业不符合税收法律法规规定的纳税行为，未纳税、少纳税，从而面临补税、罚款、加收滞纳金、刑罚处罚以及声誉损害等风险;另一方面是企业经营行为适用税法不准确，没有用足有关优惠政策，多缴纳了税款，承担了不必要税收负担。

　　一般税务风险主要是偷漏税带来的监察风险，产生的原因一般是企业或个人存侥幸心理瞒报漏报，或是税务筹划环节出现错漏等。主讲人在讲解这部分内容时，列举了许多典型案例发人深省，例如某房地产企业瞒报233套房出售情况，收款后未过户未记账，最后补缴和罚金高达5亿元;再如某高新企业税务筹划环节出现问题，将部分应缴税款金额划分为往来款且未缴税，目前需要填补大量的税款。

2.税务风险的管控

　　企业尤其是房地产企业涉及税务类型多样，且税务政策更新快、环节多、综合性人才少等问题，致使税务的风险管控也尤为重要。主讲人列举某企业将一些交易价款列入往来款，且部分收款人为个人，账单信息缺失，面临着严重的行政处罚风险，在律房律地团队的帮助下，通过旅行社等记录获取账单信息，补缴税款降到100万并没有被处罚。

　　两位主讲人风格各具特色，无论是条理分明的知识讲解还是发人深省的典型案例，都引发团队成员培训活动上的相互讨论和辩驳，现场气氛十分热烈。